Czy powinieneś przenieść swoje nieruchomości typu buy-to-let do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością?

Wraz ze zniknięciem ulgi podatkowej od odsetek od kredytów hipotecznych, właściciele, którzy mają kilka nieruchomości typu buy-to-let, mogą rozważyć przeniesienie ich do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Ale czy warto to robić? Jonathan Amponsah, CEO w The Tax Guys, wyjaśnia wady i zalety takiego rozwiązania.

Ulga w spłacie odsetek od kredytów hipotecznych dla właścicieli nieruchomości typu buy-to-let (BTL) ulega zmianie, a nowe zasady będą stopniowo wprowadzane w okresie od kwietnia 2017 r. do 2020 r.

[show_more more="MORE" less="LESS"]

Wynajmujący nie będą już mogli odliczyć wszystkich kosztów finansowych od dochodu z nieruchomości. Od 2020 r. zamiast tego otrzymasz podstawową stawkę obniżki podatku dochodowego od kosztów finansowych. Tak więc, jeśli zapłacisz 1000 funtów odsetek, będziesz mógł odliczyć od podatku tylko 200 funtów (20% x 1000 funtów).

Zmiana ta nie ma jednak zastosowania do spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, więc wielu właścicieli nieruchomości BTL jest obecnie kuszonych, aby przenieść swoją nieruchomość do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, aby nadal ubiegać się o ulgę podatkową od wszystkich odsetek i kosztów finansowych.

Jest to atrakcyjna propozycja, ponieważ spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będzie korzystać z ulgi podatkowej, którą obecnie tracą osoby fizyczne, a wszelkie zyski netto będą opodatkowane według niższych stawek podatku od osób prawnych 20%.

Ale... może się okazać, że wylądujesz z niepotrzebnymi rachunkami i kosztami podatkowymi.

Pułapki

Oto pięć typowych pułapek, których należy być świadomym, jeśli rozważa się przeniesienie do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością:

• Podatek od nieruchomości. Jeśli przeniesiesz nieruchomość z siebie na spółkę (w rzeczywistości spółka kupi nieruchomość), wówczas spółka może stać się zobowiązana do zapłaty podatku od nieruchomości. Zmniejszając podatek dochodowy, możesz zapłacić taką samą lub wyższą kwotę podatku od nieruchomości.
• Podatek od zysków kapitałowych. Jeśli przeniesiesz nieruchomość do spółki, będzie to traktowane tak, jakbyś sprzedał nieruchomość spółce. Jeśli wartość nieruchomości wzrosła od czasu jej pierwotnego zakupu, będziesz musiał zapłacić do 28% podatku od zysków kapitałowych od różnicy, z zastrzeżeniem wszelkich ulg i odliczeń podatkowych. Jeśli masz kilka nieruchomości do przeniesienia, zasięgnij porady na temat ulgi, o którą możesz się ubiegać, aby odroczyć podatek od zysków kapitałowych.

Te dwie główne pułapki podatkowe mogą potencjalnie zniweczyć wszelkie krótkoterminowe oszczędności podatkowe.

• Kredyt hipoteczny. Jeśli Twoja firma potrzebuje kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości od Ciebie, uważaj, ponieważ w większości przypadków oprocentowanie jest wyższe w przypadku kredytów hipotecznych komercyjnych lub firmowych niż w przypadku osób fizycznych. Może się więc okazać, że zapłacisz znacznie więcej przez cały okres trwania kredytu hipotecznego.
• Gdy nieruchomość zostanie przeniesiona, spółka jest jej właścicielem, a nie wynajmujący. Jeśli coś stanie się z firmą, wszystkie jej aktywa będą narażone, w tym nieruchomość, którą w niej umieściłeś.
• W pewnym momencie w przyszłości, jeśli sprzedasz nieruchomość, spółka zapłaci podatek dochodowy od zysków, a saldo pieniędzy ze sprzedaży pozostanie w spółce. Aby uzyskać dostęp do środków, z których będziesz mógł korzystać, będziesz musiał wypłacić je ze spółki w formie wynagrodzenia, dywidendy lub w inny sposób. Następnie zapłaciłbyś dodatkowy podatek od tego dochodu. Biorąc pod uwagę powyższe, pomysł przeniesienia nieruchomości BTL do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zaczyna brzmieć dość ponuro.

Korzyści

Istnieją jednak sytuacje, w których można ograniczyć lub wyeliminować powyższe pułapki i cieszyć się niektórymi korzyściami wynikającymi z posiadania nieruchomości za pośrednictwem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

• Jeśli kupujesz nową nieruchomość, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może być dobrym pomysłem. Ale jeśli jest to istniejąca nieruchomość i zarządzasz tylko jedną lub dwiema nieruchomościami, powiedziałbym: nie zawracaj sobie głowy. Lepiej jest zapłacić niewielki podatek teraz, niż płacić wszystkie te podatki, a następnie płacić dodatkowy podwójny podatek, jeśli sprzedasz nieruchomość w przyszłości.
• Jeśli obecnie prowadzisz swoją nieruchomość BTL za pośrednictwem odpowiednio zorganizowanej spółki osobowej, przeniesienie jej do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością może być dobrym pomysłem, ponieważ niektóre z powyższych obciążeń podatkowych mogą zostać zmniejszone.
• Planowanie dziedzictwa. Właściciele nieruchomości, którzy chcą pozostawić swoje nieruchomości BTL swoim dzieciom, mogą rozważyć zalety i wady rodzinnej spółki inwestycyjnej jako alternatywy dla funduszu powierniczego.

Ważna decyzja

Najwyraźniej przesłanie brzmi: "nie spiesz się z tym". Niezwykle nierozsądne jest przenoszenie nieruchomości BTL do firmy bez zasięgnięcia profesjonalnej porady.

Chociaż nie ma prostej odpowiedzi na to pytanie i wszystko zależy od okoliczności, jako ogólną "zasadę" powiedziałbym, że jeśli jest to tylko jedna lub dwie istniejące nieruchomości na twoje nazwisko, nie jest to dobry pomysł.

Jeśli posiadasz od sześciu do dziesięciu nieruchomości, warto zastanowić się, w jaki sposób możesz korzystać z zalet spółki z ograniczoną odpowiedzialnością bez generowania niepotrzebnych podatków i kosztów.

Źródło: https://www.whatmortgage.co.uk/news/buy-to-let/transfer-buy-let-properties-limited-company/

O AUTORZE

Jonathan Amponsah CTA FCCA jest wielokrotnie nagradzanym doradcą podatkowym i księgowym. Jest założycielem The Tax Guys.

[/show_more]